房地产中介从业人员：推“信”助销搭建住房交易“直通桥”

　　“依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可或者融资行为包括，限制取得政府供应的土地；限制取得安全生产许可证；限制取得生产许可证；限制取得房地产项目开发规划选址许可、环境影响评价许可和‘三同时’验收许可、水土保持方案许可和设施验收许可、施工许可、商品房预（销）售许可、商品房买卖合同备案等……”近日，国家发改委、住建部等31个部门单位联合印发《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》（以下简称《备忘录》），惩戒对象是指在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体，包括：房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业、失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等。

　　《中国信用》杂志记者了解到，在2016年7月，国家发改委会同住建部等7部门单位还联合印发过《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。《意见》强调，要从规范中介服务、完善行业制度、加强监管等三方面全面发力，多角度全面规范房地产中介服务标准、范围等，并提出将集中“围剿”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。

　　仅仅一年左右的时间，国家相关部委联合印发了两个涉及房地产中介行业的重头文件，都显示出国家对该领域下大力气治理的决心和态度。

　　响鼓重槌

　　首部住房租售法规直击“痛点”

　　“这家房产中介的行为实在不诚信，为了多赚钱，竟然在房屋认购书上，伪造我的签名和手印，而且隐瞒房产信息，希望加大对这种扰乱市场行为的曝光力度，让买房人不再掉进这种陷阱。”海口市民张先生气愤地表示。张先生将该房产中介举报至公安、住建相关部门。经调查，发现该公司业务经理王某与张先生商谈时，有明显的欺诈行为。调查确认之后，海南省住建厅以违反《房地产经济管理办法》中第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人不得有一系列行为以欺瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或强制交易”规定，对王某处以罚款1万元整，并将王某违法行为计入信用档案。同样，该公司在代售该房源期间，向张先生隐瞒该代售房源取得房产证和交契税时间均不满两年真实信息，也违反了相关规定。海南省住建厅责令该公司在3个月内改正上述违法行为，并记入信用档案。整改期间，取消该公司商品房交易合同网上签约资格，并对该公司罚款3万元整。

　　近年来，消费者在与房地产中介“过招”过程中，像张先生一样遭遇失信行为的情况屡见不鲜。北京市2014年对3万多名年轻人住房状况调查表明，43.8%的人在租房过程中遇到中介不良行为，甚至遭遇黑中介、欺诈中介费等问题。上海市消保委的调查显示，仅有11%的房地产中介消费者满意，高达84.8%使用过服务的消费者遇到过消费纠纷。上海市消保委表示，房产中介行业还存在虚标房价、隐瞒房产真实信息等问题，高达56%的房源与网上宣传不符。在二手房日渐成为消费者购房主流的今天，行业中的大型公司尚且信用堪忧，房产中介行业整体更是面临着全面的“信用塌方”。

　　针对种种乱象，住建部在5月19日就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）公开向社会征求意见。这是我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，回应了百姓买房租房中最关心的问题，直击原有住房租售市场中常见的一系列“痛点”。记者注意到，在征求意见稿中，有将近一半的篇幅重点放在了如何保障消费者的权利。征求意见稿明确：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。

　　清华大学法学院教授程啸表示，征求意见稿的出台，有效地弥补了相关法律的空白。以前规范房地产市场的法律法规体系主要是《城市管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房预售管理办法》以及一些地方性法规，这些法律法规以规范房地产开发企业行为为主。尤其在地方性法规方面，在住房的租赁、销售、经纪等领域尚留有空白。

　　首都师范大学政法学院副教授崔俊杰表示，征求意见稿将有利于住房租赁关系的规范和稳定。征求意见稿搭建了‘租购同权’的平台，不仅约束了住房租赁乱象无法可依的状态，也向长期处于弱势地位的承租人倾斜，使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利，从而让住房租赁和销售市场法治化、规范化。

　　制度保障

　　各地大力整治中介“乱象”

　　据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住。而与之对应的，目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万家，从业人员将近100万人。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。

　　今年6月，广东省惠州、深圳等地的购房者的微信朋友圈疯传一个消息：惠州7月所有楼盘全部重新调整备案价，预计每平方米上调2000元-3000元。如再不果断购买，买一套房又要多出10万元~20万元。不少中介机构转发该信息，并在业主购房群内传播，引起市场恐慌，造成了恶劣的社会影响。收到相关举报后，惠州市房管局官方微信平台发出《关于对惠州市合联圣实业有限公司等房地产中介公司违规行为的通报》（以下简称通报），明确上述谣言出自个别中介人员。通报表示，涉嫌违规的中介企业和中介经纪人都将纳入中介诚信“黑名单”，叫停其业务办理资格。

　　7月，山东省潍坊市住建局对该市坊子区金成房产中介服务部做出取消其存量房买卖合同网签资格的处罚决定。据了解，该房产中介服务部被处罚的原因是，为未办理备案手续的房地产经纪机构奎文区梨园鼎盛房产咨询中心办理存量房买卖合同网上签约。经调查，情况属实，且造成了严重后果和恶劣影响。按照《房地产经纪管理办法》有关规定，该市住建局决定，对该经纪机构本次违规行为记入机构信用档案，并收回网签密钥，取消存量房买卖合同网签资格。

　　8月1日，北京朝阳工商分局针对近两年辖区房屋中介投诉举报情况对北京自如有家房地产经纪有限公司、北京万达置地房地产经纪有限公司等15家房屋中介的七项严重侵害消费者权益的行为进行对外公示披露。目前，这15家房屋中介，工商部门均已列入异常名录，属经营异常状态，并均以立案调查。

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　　经过记者对相关案例梳理发现，房地产中介管理部门始终以“雷霆手段”处理有关行业违规情况，加强对处于弱势的买受群体的保护，对违规人员“不手软”，拉黑失信人员“不含糊”。据悉，各地纷纷出台了一系列规章制度加强相关保障，同时，加大执法检查力度，集中查处并处罚了一批违法违规的中介机构，并将违法违规行为记入信用档案。8月3日，广西壮族自治区南宁市住房保障和房产管理局就《南宁市房地产行业“红黑名单”管理制度（试行）》正式征求意见。根据文件，南宁市拟通过对房地产行业从业主体在从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业服务管理活动中的基本信息、良好信息和不良信息进行征集和信用评定的基础上，将设立“红黑名单”制度，并在一定时间内对列入“红黑名单”企业进行相应激励或惩戒。海南省房地产中介行业协会日前透露，目前全行业已有300多家中介企业签订诚信承诺书，有1000余家企业和2000余名房地产终结人员到各市县房地产主管部门备案登记，约占总企业数的80%以上。广州市住建局发布《关于进一步规范房源信息发布的通知》，规定房地产中介机构的房源广告信息更新要在两个工作日内处理，不得以“独立经纪人”的形式发布房源信息，不得利用未经委托的房源信息开展中介服务。

　　“地方法规为每个当地房地产中介打下了坚实的诚信底线和基础，也为消费者提供了‘保护伞’。”北京动不动海外置业公司总经理王峰对记者表示。他认为，地方房地产管理部门的管理制度与顶层设计互为补充，形成了良好的长效机制。

　　强化自律

　　携手打造诚信交易大环境

　　“严格遵守国家和地方出台的楼市各项政策；不得有虚假广告、虚构房源、虚标房屋价格等虚假宣传的违法违规行为；不从事首付贷、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务；不编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序，炒作房价……”在上海市房地产经纪行业诚信服务自律联盟成立仪式上，参会房地产中介达成了以上“自律公约”。在成立仪式上，6家中介还将首批保证金支票交与市房地产经纪行业协会监管，标志着千万保证金先行赔付机制正式启动。今后，如认定是由于中介方居间过失造成经济损失的，该保证金将先行赔付。上海市房地产经纪行业协会表示，市民进行二手房交易将多了一份保障。

　　上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮表示，此次诚信服务自律联盟的成立对推动行业发展意义重大，联盟对诚信的践行，将起到带头作用。行业主管部门对信誉良好的中介机构，将继续规范其合法经营、诚信经营，并创造条件鼓励他们做实做强，以促进行业的专业化发展；对不诚信的中介机构，特别是炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价、违规搞场外配资加杠杆等行为，将出台具体的失信严惩措施，加大力度严肃查处，直至清理出市场。

　　上海市房地产经纪行业诚信服务自律联盟只是一个缩影。不仅仅是在上海，在其他城市，也有类似的联盟正在形成。郑州、兰州、西宁等城市也都成立了各自的“信用联盟”。

　　“二手房交易量不断增加，消费者期待诚信中介和诚信交易的呼声也随之提高，为净化行业经营环境，引导市场健康发展，保护消费者合法权益，行业自身有必要主动自律、强化诚信。”河南省郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦表示。“不积跬步，无以至千里。”随着针对房地产中介公司和房地产中介人员的相关法律法规和体制机制的建立和完善，更多的弱势群里利益将被更好的保护，从而能够使得房地产租赁行业早日驶入健康发展的“快车道”，让租客、中介和房东三方受益，让群众能够得到满满的“获得感”。

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